Erick Omena, Breno Serodio, Utanaan Reis e Danielle Meth*
Na virada do primeiro para o segundo quarto do século XXI, a cidade do Rio de Janeiro continua refém de um longo processo de transformações socioespaciais guiadas pela ideologia do empresariamento urbano, que prioriza a atração de agentes de mercado externos e consumidores em detrimento das necessidades da população local. Apesar desta persistência, há uma série de novidades no projeto de cidade anunciado pelos atuais representantes públicos do município. Para aqueles que buscam a garantia do direito à cidade para todos, o desafio envolve entender tais mudanças, que são constitutivas do terreno onde as lutas por uma cidade mais justa ocorrerão nos próximos anos.
Empresariamento urbano 1.0: megaeventos, especuladores-doadores e condomínios na Barra da Tijuca
O principal símbolo da perenidade do empresariamento urbano carioca é a permanência de Eduardo Paes no cargo de prefeito. Contudo, o contexto do início de seu segundo mandato como alcaide reeleito (2025-2028) é bastante distinto daquele em que ele se reelegeu pela primeira vez (2013-2016). Sobretudo, estamos diante de transformações qualitativas nas alianças público-privadas que o apoiam, com consequências decisivas para o padrão das intervenções planejadas e seus impactos territoriais.
A campanha vitoriosa de Paes em 2012 arrecadou cerca de R$19 milhões, com significativo financiamento de empresas do setor imobiliário e da construção civil, interessadas na expansão da Barra da Tijuca impulsionada por investimentos públicos. A Multiplan, principal doadora e dona dos maiores shoppings na região, contribuiu com mais de R$1 milhão, enquanto a Carvalho Hosken doou R$850 mil¹, quando já possuía vastas propriedades no bairro. Esse modelo de crescimento urbano foi viabilizado por grandes intervenções associadas a megaeventos, como os Jogos Pan-Americanos de 2007 e as Olimpíadas de 2016, que direcionaram recursos públicos para infraestrutura na Barra da Tijuca, beneficiando especuladores imobiliários. A Carvalho Hosken, por exemplo, liderou o consórcio responsável pelo parque e vila olímpica, recebendo terras públicas como contrapartida. Portanto, no segundo mandato, os preparativos olímpicos favoreceram seus financiadores privados, que investiam em empreendimentos de luxo na Barra da Tijuca voltados às elites, frequentemente removendo favelas para a periferia da cidade e promovendo uma “limpeza social”. Movimentos sociais criticaram esse modelo por acentuar a desigualdade, aumentar o déficit habitacional e sobrecarregar a demanda por moradia acessível em áreas centrais.
Roda gigante na zona portuária do Rio de Janeiro. Foto: Tânia Rêgo (Agência Brasil).
Empresariamento urbano em transição: transformações políticas e econômicas
Já no início de 2025, o cenário político e financeiro das campanhas eleitorais era significativamente distinto. A Operação Lava-Jato, iniciada em 2014, expôs relações entre grandes construtoras e governos, levando à prisão de empresários e à implementação de reformas que alteraram o financiamento eleitoral. Desde 2015, empresas foram proibidas de doar para campanhas, enquanto mais restrições foram impostas às doações de pessoas físicas. O Fundo Especial de Financiamento de Campanha (FEFC), criado em 2017, tornou-se a principal fonte de recursos eleitorais.
Assim, a campanha do prefeito reeleito em 2024 arrecadou R$21,3 milhões exclusivamente do FEFC, sem doações privadas. O PSD, seu atual partido, teve um orçamento local bem menor, de R$1,9 milhão, com apenas R$400 mil provenientes de pessoas físicas. Algumas incorporadoras, como TGB Imóveis (R$120 mil) e EMCCAMP (R$100 mil), ainda contribuíram, mas com papel reduzido. Observa-se a diminuição da influência privada, a pulverização dos doadores e o menor vínculo dos investidores imobiliários com a Barra².
Contudo, as mudanças contextuais foram bem além das alterações legais nas regras de financiamento eleitoral. No âmbito internacional, os avanços da expansão das conexões tanto entre investidores do mercado financeiro global com os mercados imobiliários locais quanto das megacorporações provedoras de serviços de tecnologia da informação com o setor de serviços urbano-imobiliários locais local afetou decisivamente a correlação de forças dominantes na cidade do Rio de Janeiro. Combinado com o relativo enfraquecimento dos tradicionais financiadores de campanha já mencionado, esse fato permitiu uma inserção mais incisiva tanto de grandes fundos de investimento na produção imobiliária carioca, como Brookfield, Opportunity e Tishman Spyer, quanto de grandes representantes do capitalismo de plataforma, como o Airbnb e o Quinto Andar, na comercialização dos novos bens imobiliários produzidos. Isso, por sua vez, exige uma adaptação da coalizão antes dominante na definição dos rumos do desenvolvimento urbano carioca, bem como dos focos e formas de articulação dos processos de transformação territorial.
Empresariamento 2.0: fundos de investimento, bigtechs e studios no Centro
O projeto mais emblemático desta nova rodada de reestruturação territorial e da renovada coalizão de poder que o engendra é o Programa Reviver Centro (PRC). Entendido como carro-chefe do terceiro mandato de Eduardo Paes (2021-2024), o programa foi anunciado como principal instrumento de transformação urbana e institucionalmente viabilizado já nos primeiros seis meses de governo. O objetivo declarado, desta vez, era o de buscar reverter a decadência do centro histórico, relacionado à então crescente priorização da Barra da Tijuca como foco de investimentos e aos efeitos do período pandêmico. Para tanto, o PRC promete para novos investidores no Centro não só benefícios fiscais, mas, especialmente, a excepcional permissão de investimentos em outras áreas mais valorizadas, como a Zona Sul, para além das restrições de gabarito até então impostas pela legislação urbanística vigente. Este último incentivo é viabilizado pela utilização da transferência de potencial construtivo de uma área da cidade para a outra, através das chamadas operações interligadas. Assim, para cada metro quadrado construído ou transformado em habitação na área central, libera-se ao menos um novo metro quadrado antes não-utilizado em bairros altamente visados pelo mercado imobiliário, como Leblon, Ipanema e Copacabana. Além disso, o documento de concessão de operação interligada se transforma em um ativo financeiro em si mesmo, que pode ser comercializado pelo investidor no Centro junto a outros investidores interessados no potencial liberado no restante da cidade.
Concretamente, entre 2021 e 2024, o PRC licenciou a construção ou conversão de 4.117 novas unidades na área central, com 98% delas destinadas a novas habitações e 53% oriundas de novas construções. Mais da metade deste total de novas unidades no Centro está concentrada nas mãos de apenas três grandes conglomerados estreitamente conectados ao mercado financeiro global. Com três grandes empreendimentos sob sua responsabilidade, a canadense Brookfield é o maior investidor contemplado, respondendo por mais de 22% do total de novas unidades licenciadas. Destacam-se, ainda, o grupo Opportunity e a incorporadora Cyrela, responsáveis pela criação de 14,3% e 14% das novas unidades criadas, respectivamente. Já nos empreendimentos viabilizados na Zona Sul, é o grupo Opportunity quem predomina, tanto com a venda do direito de construção obtido para terceiros quanto com quase metade das novas construções sob domínio de seus fundos de investimento imobiliário.
Operações Interligadas aprovadas pelo Reviver Centro até dezembro de 2024, com base nas informações do relatório mensal do programa e da base de CNPJs da Receita Federal. Fonte: elaborado pelos autores.
A preponderância destes agentes, que tratam os novos produtos imobiliários como ativos financeiros, tem gerado impactos significativos na dinâmica urbana daí resultante. Visando maior rentabilidade para acionistas, seus empreendimentos são marcados pela maximização do número de unidades habitacionais de menor porte, em áreas próximas à infraestrutura consolidada³. Cada vez mais, apartamentos são oferecidos não como detentores de potencial valor de uso para novos moradores, mas voltados para investidores que visam obter renda de aluguel futuro, muitas vezes intermediado por grandes plataformas, como Quinto Andar e Airbnb⁴. Ou seja, o uso dado pelos compradores desses apartamentos tende a ser pautado pela rentabilidade futura de ativos, otimizada através da prática do aluguel de temporada, que é mais rentável e que gera uma alta rotatividade de moradores. A demanda por estes aluguéis de curta e média duração, por sua vez, depende de um aumento substantivo da população flutuante, seja na forma de turistas de lazer ou de negócios ou de trabalhadores temporários. E esse aumento tende a ser estimulado pela crescente espetacularização da cidade, através de um calendário permanente de eventos.
A nova era dos megaeventos e da especulação financeiro-imobiliária
Porém, a incerteza da solvência desse novo tipo de investimento, que no fim das contas depende de uma altíssima frequência de eventos de todo o tipo na cidade e na região, resulta em exigência de cada vez mais vantagens e acesso ao fundo público por parte dos agentes privados produtores do espaço, de maneira a aumentar suas margens de lucro e diminuir seus riscos. É aí que entra a proliferação da utilização de operações interligadas e de transferências de potencial construtivo, para além do próprio PRC, que passam a vincular a construção de infraestrutura de suporte para novos eventos a ganhos com investimentos mais seguros e de maior retorno em áreas mais valorizadas. Alguns exemplos ilustrativos saltam à vista, como a ideia de conversão de estádios de futebol em sedes de grandes eventos de entretenimento, expandindo o tipo de uso já dado aos estádios do Maracanã e Nilton Santos (Engenhão). A estratégia está consubstanciada em iniciativas como a OUC da reforma do estádio de São Januário, o acordo estipulado entre a prefeitura e o Clube de Regatas do Flamengo para a construção de um novo estádio na zona portuária e as negociações entre o Fluminense Football Club e a Prefeitura para a reforma do estádio de Laranjeiras. Em todos esses casos, a prefeitura pretende envolver no financiamento dos projetos a comercialização e transferência de potencial construtivo não utilizado pelos clubes em suas respectivas sedes para empreendedores imobiliários que desejem ultrapassar os atuais limites urbanísticos em outras regiões. Essa jogada permite, concomitantemente, a criação de equipamentos para recepção de eventos de entretenimento e o atendimento da demanda por maiores ganhos e garantias para os investidores financeiro-imobiliários à frente da nova coalizão.
Mecanismo semelhante está presente também na OUC criada para a construção do novo autódromo em Guaratiba e na OUC de criação do Parque Inhoaíba, em Campo Grande. Há indícios de que outros projetos recém-anunciados, como a revitalização da área do sambódromo e da antiga estação de trem da Leopoldina, seguem o mesmo modelo. A cereja do bolo do empresariamento urbano 2.0 é a candidatura do Rio de Janeiro e Niterói a sede dos Jogos Panamericanos de 2031. Se bem-sucedida, a iniciativa promoverá tanto a recepção de mais uma leva de turistas quanto mais produtos imobiliários do mesmo tipo, através da construção de uma nova vila pan-americana na região portuária.
Contradições do projeto hegemônico e a luta pelo direito à cidade
Porém, dificilmente essa estratégia consegue se sustentar a médio e longo prazo, pois manter um calendário constante de grandes eventos internacionais em uma cidade na periferia do capitalismo não é simples. Os perdedores desta estratégia certamente são aqueles que mais precisam de moradia de qualidade no Centro, sem atendimento de programas de habitação social e que tendem a ser criminalizados e expulsos das áreas onde os novos empreendimentos estão sendo instalados. Perdem também, em alguma medida, os pequenos investidores de classe média que venham a adquirir apartamentos para aluguel de curta temporada via plataformas e que não encontrem a demanda esperada, além de uma superoferta deste tipo de produto. Até lá, os investidores iniciais, incluindo fundos de investimento internacional, FIIs e incorporadoras altamente financeirizadas, já terão acumulado e se livrado dos ônus do projeto.
Portanto, para aqueles que lutam por uma cidade mais justa e igualitária, é fundamental reconhecer os novos agentes e objetos de acumulação do empresariamento urbano 2.0 liderado por Paes, apontando suas contradições e adaptando as próprias estratégias de ação e resistência. Por trás do discurso conciliador frente às críticas pretéritas ao projeto de cidade espraiada da era dos megaeventos esportivos está uma nova orientação de atendimento à sede de lucros financeiro-imobiliários através de investimentos direcionados para áreas centrais, mas que definitivamente não atendem as necessidades da maioria da população. Ao contrário, a construção de novas unidades habitacionais e infraestrutura no Centro possui um público-alvo bem delimitado, isto é, novos investidores oriundos do mercado financeiro global, as novas plataformas internacionais de intermediação imobiliária e pequenos investidores e eventuais moradores de classe média. Na prática, o resultante foco em studios para aluguel de curta temporada via plataformas tende a encarecer o aluguel de longa duração, aumentando o custo de vida de moradores mais antigos e gerando gentrificação.
Em suma: precisamos de mais casas para viver e de menos casas para lucrar.
* Pesquisadores do INCT Observatório das Metrópoles Núcleo Rio de Janeiro.
¹ As cifras incluem as doações realizadas à campanha do prefeito, a do seu partido (então PMDB) e às dos candidatos a vereador do seu partido.
² Evidentemente, a doação de campanha não é a única forma de influência empresarial. Outras formas, como o lobby, o associativismo empresarial e as doações ilegais podem ter ganhado proeminência neste novo contexto.
³ Os novos empreendimentos licenciados pelo PRC no Centro possuem uma média de 57 m², enquanto os empreendimentos construídos a partir de operações interligadas criadas pelo PRC na Zona Sul apresentam o tamanho médio de 98 m², conforme dados disponibilizados nos relatórios da prefeitura sobre o projeto em: desenvolvimentourbano.prefeitura.rio/informacoes-urbanisticas/relatorios-mensais-de-acompanhamento-reviver-centro.
⁴ Não por acaso, com o Reviver Centro, o Centro passou a figurar entre os bairros que registraram o maior crescimento de imóveis inteiros ofertados na plataforma AirBnb. Entre fevereiro de 2021 (antes do início do programa) e dezembro de 2024, a quantidade salta de 680 para 1433 unidades, de acordo com dados disponibilizados no website insideairbnb.com. Além disso, ao menos 35% das unidades já comercializadas foram compradas por investidores, segundo dados da Sinduscon-RJ.
