Figura 1 – Conjunto de sete terrenos prioritários para o Porto Maravilha. Fonte: PEREIRA, 2015.
A questão dos terrenos públicos sempre foi central dentro das propostas de revitalização da zona portuária do Rio de Janeiro. Devido à grande quantidade de terrenos sob seu domínio, a União desfrutava de uma posição-chave nos planos de transformação da área. Para se ter uma ideia, dentro do perímetro de cinco milhões de metros quadrados do projeto Porto Maravilha, a posse fundiária da União corresponde a 63% do total – o restante é dividido entre o Estado do Rio de Janeiro (6%), o município (6%) e agentes privados (25%).
Nesta análise para o boletim do Observatório das Metrópoles, a pesquisadora Tuanni Borba apresenta uma reconstituição histórica das negociações do projeto Porto Maravilha envolvendo os terrenos públicos. Se no início do processo, os terrenos da União seriam prioritariamente utilizados para empreendimentos habitacionais que atendessem várias faixas de renda; a partir de 2009 quando o projeto Porto Maravilha passa a ser implementado, o estoque de terrenos públicos se transformou, por meio dos Certificados de Potencial Adicional Construtivo (CEPACs), no capital necessário para financiar a contratação da Parceria Público-Privada (PPP).
A análise “O Patrimônio da União no Âmbito do Porto Maravilha“, assinado pela pesquisadora Tuanni Borba, é mais um resultado do projeto “Estratégias e instrumentos de planejamento e regulação urbanística voltados a implementação do direito à moradia e à cidade no Brasil – avanços e bloqueios”, coordenado pelo professor Orlando Alves dos Santos Jr., com recursos da Fundação Ford, dentro do Programa Direitos Humanos/Brasil & Direito à Cidade.
O Grupo de Trabalho sobre o Direito à Moradia e Direito à Cidade no Brasil tem como um dos focos de ação o monitoramento das obras de revitalização da zona portuária do Rio de Janeiro, seus impactos e transformações no tocante aos direitos humanos. Um dos resultados expressivos do projeto foi o Prata Preta, levantamento inédito dos cortiços localizados na região portuária da capital fluminense.
A seguir a Introdução do texto de Tuanni Borba.
O PATRIMÔNIO DA UNIÃO NO ÂMBITO DO PORTO MARAVILHA
Por Tuanni Borba
A questão dos terrenos públicos sempre foi central dentro das propostas de revitalização da zona portuária do Rio de Janeiro; devido à grande quantidade de terrenos sob seu domínio, a União desfrutava de uma posição-chave nos planos de transformação da área. Dentro do perímetro de cinco milhões de metros quadrados do projeto Porto Maravilha, a posse fundiária da União corresponde a 63% do total – o restante é dividido entre o Estado do Rio de Janeiro (6%), o município (6%) e agentes privados (25%).
Ciente desse patrimônio e da relevância de um projeto de revitalização para a área, em 2004 o governo federal estabeleceu um Grupo de Trabalho Interministerial, no âmbito do Programa de Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais do Ministério das Cidades, para a formulação de uma proposta. Na proposição do GT a moradia era o elemento central: os terrenos da União seriam prioritariamente utilizados para empreendimentos habitacionais que atendessem várias faixas de renda. Como resultado desse momento, um Acordo de Cooperação Técnica entre a União e o município do Rio de Janeiro foi assinado em 2006, porém a iniciativa não prosperou e as discussões voltaram ao âmbito local – dessa vez, incluindo a participação dos agentes privados do setor imobiliário e da construção civil.
O projeto implementado, o Porto Maravilha, foi lançado em junho de 2009 e o estoque de terrenos públicos se transformou, a partir dos Certificados de Potencial Adicional Construtivo (CEPACs), no capital necessário para financiar a contratação da Parceria Público-Privada (PPP) – a participação do governo federal passou, portanto, a se basear na disponibilização desses bens. Na engenharia financeira do projeto, a totalidade de CEPACs seria oferecida em um leilão de lote único no qual o comprador também garantiria a preferência na compra dos terrenos públicos da área.
Em 2011, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), administrado pela Caixa Econômica Federal (CEF), adquiriu o lote de 6.436.722 de CEPACs, tornando-se assim o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário do Porto Maravilha (FIIPM). Como condição para o repasse do montante inicial (R$ 3,5 bilhões), o governo municipal deveria disponibilizar para o FIIPM, em até três anos, os terrenos capazes de absorver 60% do potencial construtivo. Dentre os sete terrenos prioritários para o alcance desse percentual, um pertence ao estado do Rio de Janeiro (CEDAE) e o restante é da União.
Faça, no link a seguir, o download do texto “O Patrimônio da União no Âmbito do Porto Maravilha“.
