O INCT Observatório das Metrópoles começa, neste ano, uma nova fase da pesquisa Metropolização Turística: dinâmica e reestruturação dos territórios em Salvador, Recife, Fortaleza e Natal – estudos comparativos para o Nordeste, a partir dos dados do Censo 2010. O objetivo é compor um quadro ainda mais completo sobre o fenômeno de expansão do território urbano por meio das ações associadas do turismo e do mercado imobiliário.
Coordenado pelo professor da Universidade Federal do Ceará Eustógio Dantas Wanderley Correia, do núcleo Fortaleza do Observatório das Metrópoles, o projeto tem sido desenvolvido em rede a fim de compreender o fenômeno da metropolização turística. “Não é possível pensar a realidade do território metropolitano do Nordeste sem os dados relativos ao Turismo e ao Lazer. Vimos, na última década, as RMs de Natal, Fortaleza, Recife e Salvador receberem um grande volume de investimento estrangeiro, a partir de práticas conjuntas dos setores do Turismo e do mercado imobiliário, isso gerou vários impactos para o território, com sua expansão, seu esgarçamento, problemas ambientais, entre outros”, explica.
De acordo com Dantas, a pesquisa é subdividida em três grandes eixos:
1) Segunda residência;
2) Perfil do investimento privado;
3) Pesquisas focais sobre o impacto direto.
No eixo 1, os pesquisadores irão comparar os dados dos Censos 2000/2010, com o propósito de mostrar as novas formas de moradia nas RMs e os impactos estruturais no espaço urbano. No Nordeste é relativamente antiga a prática da casa de veraneio, ou segunda residência de praia, próxima à capital. Esse fenômeno intensifica-se nos anos de 1970 e 1980 com a ampliação da classe média (funcionários públicos, profissionais liberais). Ligada com a dinâmica local, a construção de casas de praia seguia um ritmo muito ligado com a autoconstrução, produção de loteamentos e relação direta com as comunidades locais, com seus danos e alterações ambientais, com menor poder de alcance territorial (restrita aos distritos e núcleos principais).
Ao mesmo tempo, a construção de segundas residências no litoral constitui primeiro vetor considerável de espalhamento do urbano da metrópole, tanto em relação às formas espaciais, quanto às novas condições de vida ligada ao ócio. Esse ritmo baseado na demanda local será radicalmente alterado com o novo momento do turismo imobiliário. Para tanto, a pesquisa identificou o “estoque local de segundas residências” para demarcar as fases de modo mais efetivo.
Turismo Imobiliário: surge como um termo do próprio mercado que estruturava um novo nicho de produção e comercialização de empreendimentos, casando oportunidades do turismo e da promoção imobiliária. Assim, parte-se da observação dessa nova modalidade de produção sócio-espacial e transformações na própria composição do capital privado ao formar uma sinergia entre a economia do turismo e do imobiliário em um novo produto ancorado na dinâmica internacional.
Continuidade
A pesquisa Metropolização Turística (2009-2013) é um desdobramento do projeto Estudo comparativo sobre o papel das atividades imobiliárias e turísticas na transformação do espaço social das metrópoles nordestinas: Salvador, Recife, Natal e Fortaleza, que investigou a relação entre o investimento público, o capital privado e o impacto no território urbano decorrente das ações do turismo imobiliário.
Em 2003, os países da América Latina passam a receber fluxos intensos de capital estrangeiro, cujos interesses se relacionavam às áreas de Energia, Alimentos, Construção Civil, Imobiliário e Turismo. “Naquele período, começamos a ver a construção de novos empreendimentos imobiliários, sobretudo em Fortaleza e Natal, e depois – com menos intensidade – em Recife e Salvador. Esses imóveis estavam expandindo a cidade, alterando a destinação dos investimentos públicos e imprimindo uma nova dinâmica ao território. Foi a partir desse fato que resolvemos começar o levantamento”, conta Alexsandro Ferreira Cardoso da Silva, professor da Universidade Federal do Rio Grande do Norte que defendeu uma tese sobre o tema.
De acordo com o professor, o estudo definiu três linhas de investigação, sendo que a primeira pesquisou os investimentos do Estado em infraestrutura e políticas públicas no setor turístico. “O nosso foco era avaliar os investimentos do Programa de Desenvolvimento do Turismo no Nordeste (PRODETUR/NE), que passou a investir em melhoramentos urbanos para ampliar a capacidade competitiva da região no cenário internacional – obras na malha rodoviária urbana e melhoramento dos aeroportos são exemplos. O PRODETUR 1 investiu em torno de US$ 68 milhões para incentivar a entrada de capital estrangeiro no Nordeste”, argumenta Alexsandro.
No segundo momento, os pesquisadores investigaram o montante do capital estrangeiro que entrou na região, a fim de verificar a relação entre os movimentos do capital financeiro, do capital turístico de origem internacional e suas articulações com o mercado imobiliário. Entre 2001 e 2007, o levantamento mostrou que entraram US$ 1,05 bilhão de capital estrangeiro para o setor imobiliário turístico nos estados do Ceará, Rio Grande do Norte, Pernambuco e Bahia. Dentre os resultados, verificou-se a valorização imobiliária a partir da exploração turística – como condomínios residenciais, resorts e hotéis.
Já a terceira linha de investigação avaliou os impactos territoriais nas metrópoles, decorrentes da produção e comercialização de empreendimentos, tipologias, estratégias turísticas adotadas pelas metrópoles na sua relação com a forma de ocupação do espaço metropolitano e as repercussões sobre o crescimento das desigualdades e da segregação residencial.
“Os primeiros resultados mostram que as políticas públicas territoriais deixam de ser apenas intraurbana e passam a ser concentradas em linhas de atuação dinâmica do imobiliário turístico, ávidas por sobrepor o investimento público ao interesse de valorização privada das terras litorâneas. No caso do Nordeste brasileiro, em escala ampliada, isso permitirá compreender se esse modelo explicativo e territorial poderá estabelecer um “transbordamento litorâneo estadual” que integre uma estreita faixa de urbanização costeira de Salvador a Fortaleza, criando assim uma inovadora zona de ocupação intermetropolitana, ao invés dos núcleos metropolitanos isolados”, afirma Alexsandro.
Imobiliário turístico na RM de Salvador
O núcleo Salvador do INCT Observatório das Metrópoles também vem desenvolvendo estudos sobre as transformações socioeconômicas e de infraestrutura da metrópole baiana. Segundo Inaiá Maria Moreira de Carvalho, professora da Universidade Federal da Bahia e coordenadora do núcleo do Observatório em Salvador, o litoral norte da metrópole baiana vem se caracterizando como um pólo de grandes empreendimentos turísticos e imobiliários. “A partir desse fato vamos investigar a expansão da rede hoteleira, impactos sobre a RM, impactos sobre a gestão territorial, constituição de guetos residenciais e de lazer, dentre outros fenômenos”, afirma.
