Mudanças na legislação urbanística do Rio de Janeiro

Em parceria com o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU/RJ), o Observatório das Metrópoles apresenta uma análise sobre o novo Código de Obras da cidade do Rio de Janeiro. Produzido por Lucas Faulhaber e Luciana Ximenes, membros da Comissão de Políticas Urbanas do CAU/RJ, o texto aponta que as alterações na legislação convergem com as demandas do setor da construção civil e apontam o mercado como solução para a informalidade urbanística do município.

 

Mudanças na legislação urbanística do Rio de Janeiro

A legislação urbanística da cidade do Rio de Janeiro é formada por um conjunto de dispositivos muitas vezes contraditórios e ultrapassados. Com sobreposições entre Plano Diretor (aprovado em 2011), Projetos de Estruturação Urbana (PEUs) para vários bairros da cidade, planos setoriais não concluídos como o Plano Municipal de Habitação de Interesse Social e um grande número de decretos e leis voltados para demandas específicas. Nesse sentido, alegando a necessidade de simplificação das normas urbanísticas da cidade, o então Prefeito Marcelo Crivella e sua equipe iniciaram a gestão elaborando e revisando leis importantes para o planejamento urbano – o Código de Obras (COES), a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), e Lei de Parcelamento do Solo (LPS) e o Código de Legalização e Fiscalização (CLF).

Ao longo de 2018, este conjunto de projetos de lei receberam severas críticas da sociedade, embasadas principalmente na ausência de estudos que balizassem a legislação proposta. Após meses sem andamento, o COES retornou no final do ano à pauta de votação na Câmara Legislativa e teve uma aprovação de forma açodada, sem nenhum debate público ou diálogo com associações de moradores, universidades, entidades de classe e conselhos profissionais[1]. Neste contexto, o novo Código de Obras do Rio de Janeiro é apresentado pela gestão como um esforço para a melhoria dos instrumentos de planejamento urbano, porém traz normas bastante permissivas que parecem acenar para as demandas do setor da construção civil possibilitando efetivas reduções de custos desta atividade em detrimento da qualidade das habitações e do ambiente urbano.

Entre os argumentos que dão sustentação às novas normas aprovadas tem centralidade a questão da “desfavelização”[2]. A gestão parte do entendimento equivocado de que a informalidade urbanística, que tem a favela como seu exemplar no senso comum, é decorrente exclusivamente dos altos custos de moradia e de que a solução para tal problemática se dá via ajustes de mercado. Nesta lógica, o COES abre espaço para o barateamento dos custos de produção das habitações sob a justificativa de democratização do acesso à moradia, não havendo, entretanto qualquer instrumento de controle do valor da terra em pauta no executivo ou legislativo municipal ou uma perspectiva de criação de uma política pública consistente de habitação.

Uma das novas normas que passam a valer com o COES aprovado é a redução do tamanho mínimo das unidades habitacionais para 25m² em toda a cidade, com exceção dos bairros Barra da Tijuca, Recreio, Vargem Grande e Ilha do Governador. São desconsideradas especificidades locais e condições de infraestrutura urbana, havendo tratamento diferenciado apenas para os bairros da Zona Sul (região mais valorizada da cidade) onde 35m² passa a ser a área média mínima das unidades em um mesmo empreendimento. Há ainda a redução das exigências de áreas mínimas de ventilação e uma maior tolerância à verticalização das construções sem a presença de elevadores. Assim como ocorre no Programa Minha Casa Minha Vida, passa a ser permitida, em todos os casos, a construção de edifícios com cinco andares em que a escada é a única solução para a circulação vertical, tornando estes espaços ainda mais excludentes para grande parcela da população que possui dificuldades de locomoção (como idosos, gestantes e pessoas com deficiência).

É ainda expressivo o aumento do potencial construtivo garantido com o novo COES, sustentado pelo argumento da necessária atualização da lei “ao estilo de vida contemporâneo”. Além da redução do tamanho mínimo das unidades habitacionais, as varandas passam a ser excluídas do cálculo da Área Total Edificável do lote (ATE). Esta nova norma, que a princípio parece fortalecer uma tendência à produção de soluções arquitetônicas que privilegiem este espaço externo, tem estreita relação com a prática em curso de legalização de acréscimos a edificações mediante contrapartidas à administração municipal. Prevendo a possibilidade de fechamento das varandas após a conclusão das obras, o COES fortalece o mecanismo da “lei da mais-valia” que tem como premissa atender a excepcionalidades no licenciamento e na legalização de construções e acréscimos nas edificações no Município do Rio de janeiro, mas que vem sendo utilizada como uma solução comum para ampliações de imóveis não permitidas, a priori, nas legislações em vigor. Este mecanismo tem garantido volumosa arrecadação aos cofres públicos municipais, tendo previsão de arrecadação de mais de R$ 300 milhões no ano de 2018 de acordo com o atual Secretário da Casa Civil[3], ao passo em que torna obsoletos os critérios construtivos estabelecidos legalmente – uma negação ao próprio planejamento urbano elaborado pelo município.

Por fim, destaca-se ainda no COES uma redução da exigência no número de vagas de garagem em edificações situadas em um raio de distância de até 800m de estação metroviária, ferroviária, de BRT ou VLT, onde deverão obedecer à proporção de uma vaga para cada quatro unidades. Excetua-se neste dispositivo apenas os empreendimentos localizados na XXIVª Região Administrativa (Barra da Tijuca e arredores). No entanto, mesmo que um número menor de vagas seja positivo para uma política de mobilidade que priorize o transporte coletivo, a redução do tamanho dos apartamentos e a elevação do potencial construtivo para praticamente todo o Rio de Janeiro, sem considerar as especificidades e condições de infraestrutura das localidades, joga por terra qualquer conceito de cidade compacta que se alardeava.

Coloca-se em questão, portanto, quais os interesses que norteiam estas novas normas, elaboradas e aprovadas sem debates populares qualificados e que implica de maneira efetiva na qualidade do ambiente construído. Na mensagem da Prefeitura enviada à Câmara, este novo código de obras é apresentado como parte de um processo de revisão da legislação urbanística que abre espaço para um “desenvolvimento imobiliário mais flexível”. Como pontuado aqui, a redução dos custos de produção imobiliária é garantida e tal flexibilização coloca as condições de moradia da população em xeque.

[1] O COES encontra-se disponível no link: http://www.rio.rj.gov.br/web/smu/apresentacao.

[2] Termo utilizado por Índio da Costa, ex-Secretário municipal de Urbanismo, Infraestrutura e Habitação da gestão de Marcelo Crivella, referindo-se à aprovação do novo Código de Obras na Câmara Municipal. De acordo com Índio da Costa, com a aprovação deste instrumento, “o Rio entra num processo de desfavelização, já que passa a oferecer moradias formais a um preço que o carioca poderá financiar e pagar”. Disponível em: http://www.indio.com.br/2018/12/22/um-passo-de-inclusao-social-e-geracao-de-mais-empregos/. Acesso em 22 de janeiro de 2019.

[3] Disponível em: https://www.jb.com.br/index.php?id=/acervo/materia.php&cd_matia=933187&dinamico=1&preview=1. Acesso em 22 de janeiro de 2019.

 

Tags: , , , ,