Condomínios horizontais fechados e o uso do solo urbano

Condomínio Fechado em Campina Grande-PB

Os condomínios horizontais fechados se inserem, cada vez mais, dentro do processo de financeirização urbana, já que aparecem como formas “exclusivas” de morar, ampliando as possibilidades para a acumulação de capital no processo de produção do espaço. Nessa dissertação do Núcleo Paraíba da Rede INCT Observatório das Metrópoles, o pesquisador Adjael de Lima analisa a configuração da produção/organização do solo urbano em Campina Grande (PB), a partir da investigação do seu Plano Diretor e de documentos da Secretaria de Planejamento. O trabalho aponta como o mercado imobiliário utiliza estrategicamente as vantagens da localização e do monopólio para ampliar os condomínios horizontais fechados e as formas privadas no corpo da cidade.

A dissertação “Condomínios horizontais fechados e o uso do solo urbano em Campina Grande-PB (2000-2017)” foi defendida por Adjael Maracajá de Lima, no Programa de Pós-graduação em Geografia da Universidade Federal do Rio Grande do Norte, em maio de 2018, sob orientação da professora Eugênia Maria Dantas. O trabalho é mais um resultado da Rede INCT Observatório das Metrópoles.

Segundo Adjael de Lima, a base teórica da pesquisa está assentada nas contribuições de David Harvey (1980, 2005, 2011, 2013), quando discute o processo de produção do espaço urbano a partir da lógica de acumulação do capital e da renda da terra, e nas análises de Ribeiro (2015), que coloca a moradia como mercadoria situada na dinâmica que envolve uso e troca, mercado e consumo.

De acordo com o pesquisador, essas contribuições estão amparadas pelas análises de base dialética, sendo a principal forma de abordagem a pesquisa qualitativa, que se deu a partir de procedimentos metodológicos como: análise do Plano Diretor Municipal de Campina Grande e de documentos encontrados no site da Secretaria de Planejamento da cidade, observações de campo, análise de anúncios publicitários dos condomínios e dados fornecidos pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), também alguns dados encontrados em trabalhos acadêmicos já desenvolvidos.

Dessa forma, esses procedimentos permitem aprofundar o entendimento de como os condomínios horizontais fechados se inserem na lógica do mercado imobiliário na cidade, utilizando estrategicamente as vantagens de localização e monopólio para ampliar as possibilidades de negócio da moradia e de uso do solo urbano no contexto social e espacial de Campina Grande.

“Caracterizados como moradias de alto-valor frente ao padrão residencial de Campina Grande, os Condomínios Horizontais Fechados parecem se ordenar a partir de uma lógica diferenciada no que se refere aos mecanismos de captação de lucros e sobrelucros. Isso acontece em principio pela própria localização dos empreendimentos, que diferente das demais moradias de alto-valor, estão inseridos em bairros/setores tradicionalmente “desvalorizados”, fora da Zona Urbana ou mesmo fora dos limites municipais de Campina”, explica Lima.

Nesse sentido, o trabalho aponta para um tipo de apropriação do espaço urbano pelo mercado imobiliário para consolidar a obtenção de lucros a partir de uma lógica que acontece unicamente com a comercialização dos Condomínios Fechados. Considerando os mecanismos de valorização adotados pelo mercado para esse tipo de moradias, notamos que o entorno imediato e os usos do solo dos arredores não vão interferir diretamente no processo de valorização dessas moradias, que assumem uma lógica mais internalizada para consolidar essa valorização, destacando sempre as características estruturais do próprio empreendimento como os aparatos de segurança, as áreas de lazer, privacidade e em alguns casos o contato com a natureza.

“Esses elementos somados ao ideário de ‘viver bem’, afastado da cidade, próximo ao natural e/ou sossego da vida no campo caracterizam o principal mecanismo que justifica a valorização desses empreendimentos frente à dinâmica de usos do solo no mercado de terras em Campina Grande”.

O trabalho está estruturado em três partes. O primeiro capitulo diz respeito à análise sobre os mecanismos socioespaciais e econômicos que dão forma ao ambiente construído e a produção do espaço sobre a lógica de acumulação, considerando os processos econômicos no uso do solo urbano e as estratégias de incorporação da moradia como negócio. O capítulo tem como proposta um resgate teórico geral sobre o tema/problema da pesquisa, alicerçado nas contribuições de alguns autores já mencionados aqui.

No segundo capítulo, o trabalho reflete sobre o contexto do mercado imobiliário e a cidade de Campina Grande, a condução de práticas nos diferentes usos do solo e a formação das diferenças de preço do solo na cidade. Analisa-se a localização e concentração de serviços em determinados bairros, como isso pode interferir na elevação dos preços nos arredores dos principais equipamentos e como o mercado local interage com as ações do Estado através de políticas de uso e ocupação do solo urbano, considerando documentos legais como o Plano Diretor Municipal e as obras públicas de infraestrutura em alguns setores.

Já no terceiro e último capítulo, discute-se sobre os Condomínios Horizontais Fechados no contexto citadino de Campina Grande, considerando os arranjos geográficos pré-existentes a instalação de cada condomínio, a configuração econômica inerente a cada recorte da cidade onde existem condomínios e sua relação com os diferentes usos de solo e com os setores mais rentáveis do núcleo urbano da cidade.

Link para acesso à dissertação: https://repositorio.ufrn.br/jspui/handle/123456789/24984

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